中经记者庄灵辉卢志坤北京报道
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中交地产股份有限公司（000736.SZ，以下简称“*ST中地”）重组草案正式出炉。
根据重组方案，*ST中地拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”），交易方式为现金收购，交易对价为1元。地产集团为*ST中地控股股东，此次重组构成关联交易。
《中国经营报》记者注意到，*ST中地此次拟置出标的评估值为-29.76亿元，此次交易对价为双方协商确定。通过此次交易，*ST中地资产规模将由超千亿元降至20亿元左右，负债总额、营业收入等财务指标均将下降超90%，资产负债率或下降近50个百分点。
“重组完成后，公司将深度聚焦轻资产业务领域，加速实现从传统重资产开发模式向轻资产运营模式的转型。”*ST中地方面向记者表示，此次重组意在助力公司向轻资产业务转型，交易完成后，有望降低公司资产负债率，提升盈利能力。
评估值约-29.76亿元
根据重组方案，*ST中地此次拟转让标的资产为其持有的房地产开发业务相关资产及债务。
其中，资产部分具体包括*ST中地持有的从事房地产开发业务的公司的全部股权，与开展房地产开发业务相关的应收款项，以及上市公司本部与房地产开发业务相关的其他资产；债务部分则包括其本部短期借款、长期借款、应付债券以及其他应付款项等债务。
以2024年12月31日为评估基准日，*ST中地此次拟转让标的资产账面价值约为434.72亿元，负债账面价值约为473.91亿元，净资产账面价值约为-39.19亿元。评估结果显示，经资产基础法评估，*ST中地此次拟转让标的净资产评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。
基于上述评估结果，经交易双方协商，确定此次*ST中地标的资产的交易对价为1元。根据交易安排，地产集团将以现金方式支付交易对价，在重组协议生效后30日内，由地产集团一次性向*ST中地支付。
值得注意的是，自2024年12月31日起，至此次拟置出资产交割日止的期间为此次交易的过渡期。根据交易方案，此次交易标的资产过渡期间的盈利及亏损由地产集团享有和承担。过渡期内，*ST中地因开展房地产业务新增或减少的债权债务，包括但不限于新发行或清偿债券、新增或清偿银行借款等，属于本次交易的过渡期损益。
资产负债率或下降近50%
*ST中地此次重组还涉及部分募投项目转让。
2024年，*ST中地定增募资4.44亿元，扣除发行费用后募资净额约4.38亿元，原计划投向长沙凤鸣东方、天津春映海河等项目并补充流动资金。
其中，上述两募投项目计划使用募资约4.34亿元。截至2024年年末，两募投项目已全部完成募资投入，无剩余未使用的募资，且*ST中地已对相应募资专户进行销户。
但披露信息显示，上述两募投项目均未达到预计效益，长沙凤鸣东方项目去化率尚不足30%，天津春映海河项目去化率为75.10%。因本次重组交易范围包括上述募投项目，将导致相应项目终止。
此次重组对*ST中地的影响主要涉及其主营业务及部分财务指标，但不涉及上市公司股权变动。
“公司房地产开发业务持续处于亏损状态。”*ST中地方面表示，此次交易完成后，有望改善公司财务状况，降低资产负债率，提升盈利能力，未来公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营等轻资产业务。
披露信息显示，此次重组将主要影响*ST中地资产总额、负债总额、资产负债率、营收及净利润等主要财务指标，其中资产总额将由超千亿元降至20亿元左右。
具体来看，若此次交易完成，*ST中地2024年度营收将由183.02亿元降至10.97亿元，归母净利润将由-51.79亿元增至9127.19万元。同时，*ST中地2024年年末资产总额将由1076.98亿元降至20.36亿元，负债总额将由966.59亿元降至8.18亿元，资产负债率将由89.75%降至40.17%。
“标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将‘由重转轻’。”*ST中地方面表示，本次交易后，预计公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降，但资本结构和盈利情况将得到有效改善。
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